Présentation de l'axe Liquéfaction & transfert du patrimoine

Présentation : 

           Un des axes de recherche de la Chaire TDTE est de travailler sur la Liquéfaction des patrimoines immobiliers. On sait que la variance des revenus des seniors est largement réduite en utilisant la propriété immobilière comme un des piliers du système de retraite (Bogatal 2015).  Dès lors, on peut estimer que des dispositifs de type assurance vie ou de rentes viagères devraient se développer dans les pays européens à cause du vieillissement.  

            Aux Etats-Unis, la solution à ce problème a été trouvée par l’établissement d’une assurance publique des Reverse Mortgage comme aux USA sous l’égide du HECM Insurance Programme. Le développement des Reverse Mortgage a permis de liquéfier des patrimoines immobiliers pour les transformer en revenus additionnels pour les propriétaires et ce notamment pour les retraités. L’avantage du système est de maintenir l’occupant dans les lieux, de lui permettre de conserver une partie de la propriété (souvent autour de 20%) des biens, de disposer d’un revenu additionnel tirés de la titrisation de son hypothèque. Ce système qui permet de fluidifier les patrimoines immobiliers vient directement d’un statut différent des hypothèques aux USA de ce qu’il n’est dans les pays relevant du Code Napoléon. Il est aussi la conséquence d’une plus grande confiance accordée au marché financier et un rôle limité des banques dans le financement de l’immobilier et plus généralement de l’économie. 

            Un autre avantage de ce système est que les revenus des hypothèques ainsi titrisées est en relation inverse de la progression des taux d’intérêt, alors même que les revenus tirés des fonds de pension augmentent avec les taux d’intérêt. La combinaison d’un fond de pension et d’une propriété immobilière permet ainsi une diversification des actifs des retraités qui est favorable à une réduction de la volatilité de leurs revenus. Ce fonctionnement est lié à un investissement plus important des fonds de pension dans des actions d’entreprise que dans des obligations publiques.  La situation en Europe (mis à part le cas du Royaume Uni) est différente, les hypothèques sont des titres de propriété et non pas des titres financiers, les systèmes de retraite et les contrats d’assurance vie sont investis dans des obligations publiques pour des raisons de réglementation prudentielle. 

            Une piste intéressante serait donc d’adapter la propriété immobilière au vieillissement en facilitant les transmissions ou donations ou en instaurant des viagers intermédiés par la puissance publique (Masson) ou encore de permettre un marché financier des titres de propriété immobilière. L’idée de base est que ce patrimoine devrait générer plus de revenus immédiats pour les séniors et être transmis aux générations les plus jeunes en avance, par rapport à l’âge moyen des héritages. Puisque les régimes de retraite et l’assurance vie sont largement investis en Europe dans des obligations, il serait souhaitable que cette liquidité tirée des patrimoines immobiliers vienne de dispositifs largement investis dans l’appareil productif, soit directement, par exemple par la création d’entreprises par des générations plus jeunes, soit indirectement par des banques spécialisées qui investiraient les actifs rendus liquide dans des actions plutôt que dans des obligations.  Il est à noter que les économistes chinois (Yan An 2008 et Yuche Chen 2014 ) confrontés à un vieillissement rapide de la population en même temps qu’à une immense bulle immobilière sont nombreux à proposer l’adoption d’un système de titrisation des titres de propriété immobilière comme aux Etats-Unis.  La mise en place de ces dispositifs doit procéder d’une analyse des risques rigoureuses. En effet, le prix de l’immobilier doit baisser en fonction du vieillissement, ce phénomène assez intuitif a été observé dans de nombreux pays (pour une comparaison internationale voir Kiohiko Nishimura 2011).  Pour être performant le système doit donc combiner la possibilité d’un revenu additionnel pour les retraités et un investissement des actifs dans l’économie. 


 Abstract : 

        One of the research foci of the Chaire TDTE is the securization of real estate assets. We know that the differences between senior citizens’ revenues can be greatly reduced by using real estate as a pillar of the pension system (Bogatal, 2015). Thus, we can predict that tools such as life insurance or life annuities should be developed in European countries as a response to aging.

       In the United States, establishing reverse mortgages through the HECM public insurance program solved this problem. The development of reverse mortgages allowed individuals to liquefy their real estate assets and turn them into additional revenue, benefiting both property owners and retirees, in particular. The advantages of this system are letting the occupant stay in their home, allowing them to retain a portion of ownership, usually around 20% of the assets, and providing them with additional revenue from the securization of their mortgage. This system, by which real estate assets can be liquefied, is made possible by the different statute that mortgages have in the United States as compared to countries using the Napoleonic Code. It is also a result of greater trust placed in the financial market and limiting banks’ roles, both in real estate financing and in the economy in general.

       Another advantage of this system is that revenue from mortgages securitized in this way is inversely related to interest rate increases, while revenue from the pension fund increases as interest rates rise. The combination of a pension fund and a real estate asset allows for diversification of retirees’ portfolios, which will likely decrease the volatility of their revenue. This works when pension funds invest more in company stocks than in government bonds.

       The situation in Europe (except for the United Kingdom) is different, since mortgages are property assets and not financial assets, and since pension systems and life insurance contracts are invested in government bonds for reasons pertaining to prudential regulations.

       An interesting path would be to adapt real estate assets to aging by facilitating transfers or donations, by creating viager loans intermediated by a public authority (Masson), or by creating a financial market for real estate property assets. The basic idea is that these assets would generate more immediate revenue for seniors and then be transferred to the younger generations in advance, according to the average age of inheritance. Since pension plans and life insurance in Europe are primarily invested in bonds, it would be best if liquidity from real estate wealth came from tools mainly invested in productive entities, either directly, for example in companies created by the younger generations, or indirectly via specialized banks that would invest liquidated assets in stocks rather than in bonds.

       It is of note that many Chinese economists (Yan An, 2008; Yuche Chen, 2014), confronted simultaneously with a rapidly aging population and an immense property bubble, suggest adopting a securization of real estate property assets like in the United States.

       The establishment of these tools must be preceded by a rigorous risk analysis. Actually, property prices should fall as a function of aging. This rather intuitive phenomenon has been observed in many countries (for an international comparison, see Kiohiko Nishimura, 2011).

       In order to perform well, the system must thus combine the possibility for additional revenue for retirees with investments by the working population in the economy.